Die wichtigsten Faktoren für einen realistischen und marktgerechten Wert
Eine Immobilie zu bewerten klingt oft einfacher, als es am Ende ist. Viele Eigentümer haben eine grobe Preisvorstellung im Kopf, aber der tatsächliche Marktwert ergibt sich aus einer ganzen Reihe von Faktoren. Und genau hier passieren schnell Fehleinschätzungen – entweder landet man zu hoch und verschreckt Interessenten oder man setzt den Preis zu niedrig an und verschenkt bares Geld.
Damit das nicht passiert, lohnt sich ein genauer Blick auf die Punkte, die für eine Bewertung wirklich ausschlaggebend sind. Und natürlich ist es hilfreich, jemanden an der Seite zu haben, der sich mit dem regionalen Markt auskennt – wie wir bei der FOCUS Immobilienmakler GmbH.
Lage – immer noch der entscheidende Punkt
Man kann es drehen und wenden wie man will: Die Lage bleibt der wichtigste Werttreiber.
Es geht dabei nicht nur um eine „gute Adresse“, sondern um viele Details wie Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Parks oder die allgemeine Entwicklung des Viertels.
Gerade in Leipzig sieht man, wie unterschiedlich sich einzelne Stadtteile entwickeln können – und genau das spiegelt sich sofort im Immobilienwert wider.
Zustand und Baujahr – je besser gepflegt, desto besser bewertet
Ein gepflegtes Gebäude mit moderner Technik hebt den Wert einer Immobilie spürbar an.
Dazu gehören:
- Sanierungen der letzten Jahre
- Zustand von Dach, Fassade und Fenstern
- Energieeffizienz
- mögliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten
Kleine Mängel können sich summieren, während ein guter energetischer Zustand den Wert deutlich steigert.
Fläche, Grundriss und Nutzbarkeit
Nicht jede Quadratmeterzahl ist gleich viel wert.
Ein gut geschnittener Grundriss, ein Balkon oder ein Stellplatz steigern die Attraktivität mehr als man denkt. Und im Gewerbebereich spielen zusätzlich Nutzungsmöglichkeiten, Zugänge oder Branchenverträglichkeiten eine große Rolle.
Besonderheiten bei vermieteten Immobilien
(Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte)
Bei vermieteten Immobilien läuft die Bewertung noch einmal anders ab als bei selbstgenutzten. Hier geht es weniger um das Objekt an sich, sondern stark um die wirtschaftlichen Kennzahlen.
Die Jahresnettokaltmiete
Für Investoren ist die jährliche Mieteinnahme einer der wichtigsten Werte überhaupt.
Sie zeigt, wie rentabel das Objekt derzeit ist und wie viel Ertrag sich daraus entwickeln lässt.
Ist die Miete zu niedrig oder weit vom Markt entfernt, wirkt sich das unmittelbar auf den Verkehrswert aus.
Bonität der Mieter
Ein Punkt, den viele unterschätzen: Wie zuverlässig sind die Mieter?
Bei Wohnimmobilien schaut man auf das Zahlungsverhalten und die Stabilität der Mietverhältnisse.
Im Gewerbebereich spielen zusätzlich der Ruf der Marke, die Branchenlage und die wirtschaftliche Stärke des Unternehmens eine große Rolle.
Ein bonitätsstarker Gewerbemieter kann den Wert eines Objekts enorm steigern – besonders bei langen Mietverträgen.
Mietlaufzeiten
Je länger ein Mietvertrag noch läuft, desto sicherer fühlt sich ein Käufer.
Dies gilt vor allem bei Gewerbeobjekten.
Ein Mietvertrag, der noch fünf oder zehn Jahre fest vereinbart ist, reduziert das Risiko deutlich – und genau das spiegelt sich im Preis wider.
Nicht umlagefähige Kosten
Auch wichtig: Welche Ausgaben bleiben am Eigentümer hängen?
Dazu gehören u. a.:
- Verwaltung
- Instandhaltung
- bestimmte Versicherungen
- technische Anlagen
- potenzielle Leerstandsrisiken
Je höher diese Kosten sind, desto weniger bleibt vom Ertrag übrig – und desto niedriger liegt am Ende der Immobilienwert.
Leerstands- und Ausfallrisiken
Wie schnell wäre das Objekt im Fall eines Mieterauszugs wieder vermietbar?
Welche Nachfrage gibt es in dieser Lage?
Sind die Gewerbemieter von wirtschaftlichen Schwankungen abhängig?
Diese Faktoren wirken sich direkt auf den sogenannten Liegenschaftszins aus – und damit auf den endgültigen Wert.
Warum eine Bewertung nur mit aktuellen Marktdaten sinnvoll ist
Der Markt verändert sich ständig. Zinsschritte, Angebotssituation, Nachfrage oder politische Rahmenbedingungen – all das beeinflusst die Preise.
Eine Bewertung, die nur auf Gefühl oder Vergleichsportalen basiert, liegt fast immer daneben.
Warum die FOCUS Immobilienmakler GmbH der richtige Ansprechpartner ist
Wir bewerten täglich Immobilien in Leipzig und der Region und sehen genau, wie sich der Markt bewegt. Dadurch können wir Eigentümern eine realistische und verlässliche Einschätzung geben – egal ob Wohn- oder Gewerbeobjekt.
Was Sie bei uns bekommen:
- fundierte Marktkenntnis
- professionelle Ertragswert- und Vergleichsanalysen
- realistische Einschätzung statt Wunschdenken
- klare Aussagen zu Chancen und Risiken
- kostenfreie Erstbewertung
Wir nehmen uns die Zeit, alle Einflussfaktoren sauber zu prüfen und erklären Ihnen verständlich, wie der Wert zustande kommt.
Fazit
Eine Immobilienbewertung besteht aus weit mehr als Quadratmetern und Baujahr. Besonders bei vermieteten Objekten spielen Ertragskennzahlen, Mietverträge und Risikoabschätzungen eine entscheidende Rolle.
Wer hier sauber arbeitet, bekommt am Ende einen Preis, der wirklich am Markt durchsetzbar ist.
Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie aktuell steht:
Die FOCUS Immobilienmakler GmbH berät Sie gern – persönlich, ehrlich und kompetent.
