Seit dem 1. Januar 2025 gilt im deutschen Gewerbemietrecht eine bedeutende Neuerung: Für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr reicht nun die Textform gemäß § 578 Absatz 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 550 BGB aus. Die bislang vorgeschriebene Schriftform, also eigenhändige Unterschriften aller Parteien auf einer physischen Vertragsurkunde, ist nicht mehr erforderlich. Ein Gewerbemietvertrag kann damit beispielsweise per E-Mail, als PDF oder über eine Cloud-Lösung wirksam abgeschlossen werden, sofern die Vereinbarungen lesbar und dauerhaft speicherbar sind.
Vertragslaufzeit
Vor allem die Laufzeit des Vertrags verdient besondere Aufmerksamkeit. Gewerbemietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Bei befristeten Verträgen gilt: Sie sind meist nicht vorzeitig kündbar. Daher sollte der Zeitraum realistisch geplant werden. Auch Optionen für Verlängerungen oder Ausstiegsklauseln sollten vorab geprüft werden.
Ein Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss nun nach § 578 Absatz 1 Satz 2 BGB nur noch in Textform wirksam abgeschlossen sein, etwa als E-Mail oder PDF. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig; digitale Nachweise gelten als ausreichend. Wird die Textform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann gemäß den üblichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Für Altverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, bleibt die Schriftform bis Ende 2025 verbindlich. Ab dem 1. Januar 2026 genügt auch für diese Verträge die Textform.
Kündigungsfristen
Die Kündigungsfristen sind bei Gewerbemietverträgen individuell vereinbar. Grundsätzlich gilt eine gesetzliche Frist von sechs Monaten, falls im Vertrag nichts anderes geregelt ist. Wer Flexibilität möchte, sollte auf möglichst kurze Kündigungsfristen achten.
Bei befristeten Verträgen besteht meist keine reguläre Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung vor Vertragsende. Hier hilft nur eine Sonderkündigung bei schwerwiegenden Gründen oder eine entsprechende vertragliche Regelung. Nicht alle Mietverträge erwähnen ausdrücklich die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen. Dabei kann genau diese Regelung für eine vorzeitige Vertragsauflösung von Vorteil sein.
Nebenkosten und Betriebskosten
Nebenkosten sind im Gewerbemietrecht weit flexibler geregelt als bei Wohnraummieten. Der Vermieter darf grundsätzlich zahlreiche Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Dazu zählen zum Beispiel Müllabfuhr, Heizung, Wasser, Wartung, Versicherungen und sogar bestimmte Instandhaltungskosten.
Es empfiehlt sich, die konkrete Aufstellung der Nebenkosten vor der Unterschrift genau zu prüfen und auf transparente Abrechnungsmethoden zu achten. Die Betriebskosten können als Pauschale oder nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Im Vertrag sollte zudem eine Frist für die jährliche Betriebskostenabrechnung stehen. Die neue Gesetzeslage erlaubt ab 2025 auch die ausschließliche elektronische Bereitstellung von Abrechnungsbelegen.
Betriebspflichten und Mietzweck
Die Betriebspflichten legen fest, wozu und wie die gemieteten Räume genutzt werden dürfen. Eine zu enge Definition des Nutzungszwecks kann später Einschränkungen bringen, etwa bei Sortimentserweiterungen, Standortänderungen oder Anpassungen des Geschäftsmodells.
Man sollte darauf achten, dass Nebentätigkeiten erlaubt sind und die Rechte zur Außenwerbung klar geregelt werden. Auch die Betriebspflicht, also die Verpflichtung zur regelmäßigen Nutzung der Räume oder zum Offenhalten des Geschäfts, sollte nicht zu eng gefasst sein. So bleibt genügend Spielraum für unternehmerische Entscheidungen.
Weitere wichtige Vertragsbestandteile
Die korrekte Bezeichnung der Vertragsparteien ist unerlässlich, damit der Vertrag rechtssicher bleibt. Auch eine eindeutige Beschreibung des Mietobjekts, also Lage, Größe und Ausstattung, hilft dabei, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Wichtig ist außerdem die Vereinbarung zur Miethöhe und zu möglichen Anpassungsmechanismen wie Staffelmiete, Indexmiete oder Umsatzmiete. Diese Punkte beeinflussen die langfristige Kostenkalkulation erheblich. Im Vertrag sollte zudem geregelt sein, ob und wie der Mieter bauliche Veränderungen oder Modernisierungen vornehmen darf. Auch Konkurrenzschutz und die Option, einen Nachmieter zu stellen, können aufgrund der Vertragsfreiheit ausdrücklich vereinbart werden.
Vertragssicherheit und Formvorgabe
Mit der neuen gesetzlichen Regelung genügt die Textform für die Wirksamkeit von Gewerbemietverträgen mit einer Laufzeit über einem Jahr. Grundlage dafür sind § 578 Absatz 1 Satz 2 BGB und § 550 BGB. Die Parteien können die Schriftform jedoch weiterhin freiwillig vertraglich vereinbaren.
Wichtig ist, dass alle Vertragserklärungen eindeutig und auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen. Das kann per E-Mail, als PDF oder über eine Cloud-Lösung erfolgen. Entscheidend ist, dass die Vereinbarungen lesbar, nachvollziehbar und dauerhaft speicherbar sind.
Fazit
Eine sorgfältige Prüfung jedes Punkts dieser Checkliste schützt vor rechtlichen und finanziellen Fallstricken. Die aktuelle Gesetzeslage ermöglicht mehr Flexibilität und eine digitale Vertragsbearbeitung, verlangt aber weiterhin Sorgfalt und eine klare Dokumentation. Bei Unsicherheiten hilft die Beratung durch Fachanwälte oder erfahrene Makler. Wir die Focus Immobilien GmbH unterstützt Sie auch hier, wichtige Vertragsinhalte frühzeitig einzuordnen und Risiken bei Gewerbemietverträgen besser zu erkennen.
